贝壳2020房地产市场报告:高能级城市快速修复,明年需求降温

来源:36氪
发布时间:2020-12-31
商品房成交额再创新高,二手房年底活跃,2021年市场城市分化加剧

新房市场增长8%左右

总体看,新房市场全年的表现令人满意,但经历特殊时期之后新房市场的发展动力被重新认知,市场结构正在发生变化,城市分化愈加明显。

新房市场“先抑后扬”,新建商品住宅交易规模将达到15万亿,再创历史新高。2020年国民经济发展遭受冲击,同时对于新房市场而言亦是一次艰巨的考验。线下销售的停滞让整个一季度的新房市场进入冰封期。从二季度开始,政府及各方力量积极参与到稳定楼市工作中,纾困政策的扶持以及土地市场的快速回暖拉动新房市场的恢复。根据国家统计局数据,截止2020年11月,全国商品住宅累计成交面积同比增速达到0.8%,意味着新房市场完成修复,预计全年成交量将小幅超过去年,实现稳定增长。

全国商品住宅销售面积及同比(万平米,%) 数据来源:国家统计局

新房价格上涨7%左右,涨幅逐年收窄。从商品住宅累计成交均价同比增速来看,2020年整体增速放缓,截止11月,商品住宅均价累计同比增长7.4%,为近三年以来同期最低值,低于去年同期1.5个百分点。

在特殊的条件下2020年市场出现明显波动。3月全国商品住宅成交均价回落至2019年年初水平,但随着市场复苏,二季度成交均价快速提升,环比涨幅最高达到6%,并在6月份单月成交均价破万,全国住宅市场进入万元时代,新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。但随后为抑制房价过快上涨的调控政策在各城市密集出台,成交均价环比增速逐渐放缓,成交均价同比增速在8月达到13%的峰值后,月度成交均价从9月开始进入下行区间。与此同时,房企为冲刺“金九银十”开始大范围采取降价促销措施,商品住宅市场四季度开启“以价换量”模式。

特殊时期加速价值认知聚焦,城市分化明显。虽然一线城市年初受影响最为严重,成交量下滑幅度近40%,但在深圳、广州等城市新房成交量增速保持增长的带动之下,一线城市恢复速度最快,并率先实现累计成交量正增长。前11月一线城市累计成交面积增长0.6%,成交价格同比上涨8.2%。二线城市二季度恢复速度与一线城市相当,且同比降幅小于一线城市,但是下半年在调控影响下恢复动力略显不足,二线城市同比下降2.6%左右。三、四线城市虽然受影响相对较小,但恢复速度缓慢,成交量下降7.7%左右。

城市市场表现分化的主要原因是,一、二线城市由于发展前景较好,城市发展动力相对强劲,人口基数保持增长、房产需求量稳定,虽然市场受到冲击,但仍具有较好的韧性和恢复能力。与此同时,叠加一、二线城市土地市场率先恢复的影响,新房市场预期进一步提升,成为整体市场恢复中主要的动力来源。此次修复过程再一次凸显了一、二线核心城市的市场发展潜力。

长三角和粤港澳城市群在市场修复过程中表现抢眼。城市群打破原有线级城市的界限,以地域联动关系为核心发展要素的城市群市场格局初步形成。从城市统计局发布数据来看,在八个公布数据的国家级城市群中,2020年1-11月成交面积累计增速排名前三的分别为长三角、粤港澳和京津冀城市群。其中,长三角城市群中82%的城市已经完成修复,44%的城市增速超过10%,成交量超过千万级的城市有8个,比去年同期增加三个城市;粤港澳大湾区城市基本全部完成修复,10月累计成交面积同比最大降幅不超过1%。与之相反,长江中游城市群和哈长城市群成交量累计同比降幅仍在15%-20%,市场修复能力较弱。 

图:2020年1-11月城市群商品住宅成交面积累计同比(%) 数据来源:城市统计局,贝壳研究院统计整理

回顾全年新房市场发展,特殊时期不仅没有击垮市场,反而让市场在修复过程中焕发新的增长动力。市场的供需双方在修复过程中均表现出极强的韧性:一方面房企在偿债压力下积极推货,另一方面在总体国民经济基础较好的情况下,新房市场的需求量基本保持稳定,并在基本面恢复后积极入市,实现成交量的补涨。在市场复苏的过程中,城市的价值被重新认知,高能级城市及优势城市群的核心城市的价值凸显,无论是土地市场还是新房市场的优势均向高潜力城市靠拢,城市分化愈加明显。同时,在应对“黑天鹅事件”的过程中,城市和开发商都积累了重要的经验,特殊时期加速了市场的成长,也推动调控长效机制进一步走向完善。

二手市场增长8%左右

据我们测算,2020年全国二手房成交量达420万套,同比小幅下滑1.3%;交易面积3.96亿方,同比微增1%。二手房交易GMV共计7.3万亿,同比增长8.1%,创2015年以来最大值。2020年全国二手住宅成交均价1.8万元/平,同比上涨7%。二手房市场GMV的增长主要由房价上涨带动。

今年新冠疫情对二手房市场的短期影响大概在4个月左右。2月85城全市二手住宅成交量同比大幅下滑78%,随着疫情逐步得到控制,积压的需求得到释放,成交量同比降幅逐步收窄,到6月当月成交量开始追平去年同期,此后同比增速逐渐扩大,到年底累计成交基本追平去年。因此,疫情的影响并没有减少购房需求。

市场表现出较强的劲韧性,并呈现出以下几个特点:

第一,南方城市市场需求强劲。2020年二手房市场无论是成交量还是房价,南方城市普遍好于北方城市,长三角及珠三角表现普遍好于环渤海。从成交量看,珠三角、长三角城市群二手住宅成交量同比增速在10%以上,环渤海城市群同比小幅下降,哈长城市群中两核心城市成交同比降幅约24%。

图:城市群典型城市二手住宅成交量及同比。数据来源:贝壳研究院

价格的南强北弱特征更明显:北方城市除少数几城价格温和上涨外,其余重点城市均下跌。长三角和珠三角城市二手房价格普涨。珠三角中核心城市深圳与周边莞惠涨幅靠前,长三角中无锡、上海、南京及杭州等城房价涨幅均在7%以上。

第二,高能级城市市场需求强劲。从成交量看,一线城市全年二手住宅成交量预计同比增长20%,而二线城市成交基本持平,三四线城市预计难超去年。一线中,深圳在大湾区及先行示范区双重利好加持下,上半年成交量大幅增长,然而升温势头被下半年伊始的调控加码阻断,市场降温,全年成交增幅较上半年收窄。广州及上海二手住宅成交量同比增幅也在22%附近,北京同比增幅略低约15%,但增幅是2017年“317新政”调控后最大幅度,成交绝对水平创调控后新高。二线城市中杭州、西安、成都及南京等成交同比增幅均在25%以上,市场成交升温幅度较大。

价格方面,从拟合的价格指数看,2020年11月一线城市二手房价格指数同比上涨11.3%,二线城市价格指数上涨5%,涨幅温和,其他低能级城市价格指数同比持平。一线中深圳涨幅明显,上海涨幅次之,广州均价上涨5%,涨幅温和;北京二手房成交均价基本持平。

图:不同能级城市二手住宅交易量及同比 。数据来源:贝壳研究院

第三,高端改善市场修复强。数据显示,不同面积段房源成交修复强度与面积成正比。疫情过后大户型高端改善产品月度成交环比增速明显高于其他面积段产品。2020年前10月链家重点18城180平以上房源成交量同比增幅达29%,140-180平中高端改善产品成交同比增幅为18%,高于其他偏小户型增速。高端改善户型价格涨幅大于其他户型,今年三季度180平以上房源成交均价同比上涨11%。

第四,核心区域二手房价格坚挺,涨幅靠前。价涨的背后是需求在支撑,在经济形势不确定性强的背景下,区位优势明显的物业更受到青睐。以一线四城为例,2020年价格涨幅与价格绝对值基本正相关。

但是,2020年部分城市市场呈现出明显的降温,主要集中在北方城市。如东北区域的哈尔滨、沈阳成交同比降幅预计在25%以上,烟台及天津成交同比降幅也在10%以上。这些城市尤其是东北地区部分城市经济发展陷入“资源诅咒”,产业结构落后,疫情对经济冲击大,对市场购买力影响大。北方城市房价普遍下跌,廊坊均价同比下跌8%,跌幅居首,环渤海的济南、青岛及天津均价同比跌幅也在3%以上。这些城市本身经济发展动力偏弱,人口增长持续性不强,2019年以来房价的下跌是人口增长支撑不济下,市场对前期房价过快上涨的消化,即使没有2020年疫情的影响,这些区域房价走势也不乐观。

2017年以来货币政策强调防范金融风险和降杠杆保持中性偏紧的态势。但疫情的冲击之下,政府采取了短期应急政策。央行加大逆周期调节力度,综合运用降息、降准、中期借贷便利、再贴现等工具投放中长期流动性,引导货币市场利率中枢下行。房贷利率随着LPR调整而下降,贷款发放周期从45天下降到30天左右。再加上部分城市实行新房限价导致一二手房价倒挂,部分城市投机性购房需求有所抬头,导致房价快速上涨。 

图:贝壳36城主流房贷利率走势及平均房贷放款周期(天)。数据来源:贝壳研究院

不同群体和不同区域对流动性的敏感度不同。高购买力人群置业计划受影响更小,也更容易获得信贷支持,带动优质物业市场明显升温。货币宽松下不同群体获得贷款的难易程度不同。从各行业受疫情冲击的程度看,一季度其他行业产值同比下降,而金融业及信息传输、软件和技术服务业产值同比增长,尤其是金融业产值同比增速与2019年同期基本相当。可见即使疫情冲击,这部分人收入及预期收入基本未受影响,置业计划及银行对其放贷意愿也基本未受影响。从区域上看,一线及强二线城市这些产业就业人群占比更高、基数也更大;从住房产品偏好上看,这部分就业人群经济实力较强,平均工资高于其他行业,工作区域多分布在城市中心,所以更倾向改善型产品、核心区位。

综上,今年以地价和房价为代表的资产价格上涨,是抗击疫情政策的溢出效应导致的资产配置需求。一方面货币宽松提升购房者购买力,增加市场需求,另一方面,疫情之下高净值人群受影响相对较小且在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高,导致市场的分化。

预计2021年房地产市场将出现四个趋势:

第一,2021年市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。

第二,区域之间的市场表现继续分化。用二手房库存房源去化周期衡量市场的供需矛盾,2020年重点城市二手房市场去化周期与价格涨幅基本呈现负相关关系。二手房去化周期在50个月以内时,年度均价同比涨幅在5%以上,涨幅偏大;当去化周期在50-65个月之间时,均价同比涨幅在0-5%之间,涨幅温和;当去化周期在65个月以上时,房价以下跌为主。

图:2020年重点城市二手房市场供需矛盾与价格涨幅散点图。数据来源:贝壳研究院

长三角城市房价涨幅靠前。从供给端看,2020年长三角区域城市土地市场热度较高,如宁波、南通及无锡等城住宅土地成交均价同比涨幅在35%以上,土地成交溢价率在20%及以上,核心城市上海地价涨幅也达42%。预计2021年高价地项目入市,会带动市场预期向上。在需求端,2019年杭州、宁波等城常住人口增量大,分别为55万及34万,长三角城市群区域协同度高,市场预期强,新房和二手房库存量去化周期均不高,供不应求矛盾或有进一步加剧趋势,2021年市场表现继续好于其他,预计城市群内重点城市房价涨幅仍靠前,涨幅在5%-10%之间。

珠三角市场降温,广州继续温和升温。珠三角区域楼市在2020年表现亮眼,主要是局部如深、莞等城在货币宽松的溢出效应叠加城市发展利好下城市本身不乐观的供需矛盾加剧导致市场升温。但两城在2020年三季度调控严格加码,调控后两城二手房价格涨幅收窄,但仍继续上涨,预计后期仍有进一步加强金融监管等调控政策出台,2021年市场需求降温。同时2020年珠三角的中山、深圳、惠州及东莞等城住宅用地成交量同比增长在2倍及以上,新房供应量预计会明显增加,2021年价格涨幅将明显收窄甚至下跌。而广州近两年房价相对平稳,在人口增长的支撑下预计2021年市场成交体量进一步扩大;2020年广州住宅用地供应同比翻倍,预计2021年新房入市增加,供需矛盾趋紧压力不大,预计价格继续上涨,仍保持5%以内。

环渤海区域城市二手房市场表现平稳,核心城市北京继续温和向好。2020年末环渤海区域城市新房及二手房库存普遍较高,去化周期长,不排除有城市推出“托市”政策,需求有望在2021年小幅回升。但受累于城市长期经济及人口基本面不强,市场预期及需求仍不强,价格不会有明显上涨,乐观情况是由跌转平。对于核心城市北京,2017年“317新政”调控后房价已阴跌三年,预计随着2020年限竞房库存的消耗、不限价产品的逐步入市,市场预期好转,价格将向上,但新房尤其是限竞房库存仍高,预计价涨温和,不超5%,二手房需求也将进一步温和向上。

市场太快或太冷,都不是行业结构转变调整的好时机。展望未来,全球及中国的货币环境仍然将维持宽松,这为明年市场提供了比较好的环境,中国房地产市场保持20万亿左右的超大体量规模,同时市场在韧性之下步入平稳发展的阶段。

本文图片来自:采访供图 正版图库