财报一氪 | 投销比超过40% 那个继续“踩线冲规模”的绿城

来源:36氪
发布时间:2021-08-26
目前政策强管控之下,为数不多的加杠杆冲规模企业。

制图:未来可栖

8月25日,绿城中国(3900.HK)发布2021年中期业绩。当期合同销售额同比大涨88%,取得1717亿元的跨越式成绩,并已完成今年目标近七成。在行业“逆风期”,绿城冲规模成果显著。

上半年,绿城在收入、归股净利等指标上取得了不同程度的增幅。收入与去年上半年比较增长51.2%至361亿元;股东应占利润同比增幅达15.4%,对应数字是24亿元。不过利润涨幅不及营收,绿城还是面临增收不增利的情况。

背靠央企中交集团后,企业在融资成本、现金等财务等层面表现出更明显的优势。总借贷加权平均利息成本同比下降60BP至4.6%;同期,银行存款及现金是一年内到期借款2倍,一定程度上有底气应对短期债务压力。

为完成企业主席兼执行董事张亚东在2019年提出的“战略2025”,绿城需要更快扩大规模,与之伴随的就是债务压力。截至今年6月30日,绿城中国仍踩中“三道红线”中的资产负债率指标,处于绿档的净负债率也陡增了11.4个百分点。

总的来说,绿城中国是目前政策强管控之下,为数不多的加杠杆冲规模企业。

销售额虚高 拿地销售比高达96%

房企TOP10 的名单中,销售排名上升的一小步,是具体数字表现的大幅增长。

根据中指研究院的房企上半年业绩榜单,绿城销售排名由2020全年的第十名,上升至第八名,超过第九名华润置地近百亿。

不过,中指榜单披露,这之中的权益销售业绩仅有712亿元,也就是1717亿元的销售额,属于绿城自己的只有41%。并且企业销售权益比重已经连续两年走低,相较2020年下降14.6个百分点。

另外,计入销售额的还有以绿城品牌销售的代建管理项目,这块的合同销售金额约348亿元。

助力企业销售排名上升的水分,越来越多了,这与销售额增长是企业战略的“硬指标”有关。绿城的“战略2025”计划中,2020年销售目标是2500亿,2025年是3500亿。

从绿城抱团取暖的拿地方式也可以反映企业冲刺销售额的决心,通过招拍挂、收并购,绿城在北京、杭州、西安等一二线城市共取得67个项目。这之中持股比例小于等于50%的共23个项目,100%全资购入的仅有20个。

在规模增长的战略下,绿城上半年拿地成果很可观。财报显示,上半年权益拿地额达740.47亿元。

快节奏拿地,伴随的是风险。今年上半年,监管层要求房企买地金额不得超过同期销售额40%比例被重提,如果拿地、销售数字都按照中指院机构发布的权益值计算,绿城上半年的地销比高达96%;用权益拿地额与合同销售额比值计算,该指标也超过监管要求的40%红线。

在“三道红线”已经踩线一条的情况下,绿城上半年的地销比反映了一定程度的财务风险。管理层在业绩会上表示,下半年将找准窗口期拿地,“用小资金来拓展大货值”,并将从拿地到开盘的速度再进一步提高。将重点放在抓销售和回款来降低风险,争取早开盘、多推货,进一步做大销售额,降低整体的地货比。

 净利率下跌 连续第五年计提减值损失

告别宋卫平时代的绿城,在逐步走入标准化时代。标准化,也是今年业绩会被管理层提到的词。将高品质产品加深标准化落地,主要就是靠快周转。

与此同时,“标准化”还包括提升公司的人均效能。在去年的业绩发布会就已被提出,管理层表示,要继续提高人均效能值。如果按营收计算,绿城在去年整体的人均效能同比下跌1.96%。

管理层在业绩会上提出,上半年从拿地到开工4个月、至开盘6.8个月、至股东投入回正12.3个月,至交付时间30.6个月,分别同比提速10%、8%、14%及6%。项目周转速度提高也带来回款率的提升,绿城上半年回款率达到95%,自投项目销售单价则同比微涨至2.82万元/平米。

此外,高周转所带来的营收、销售上涨,并没有使利润得到预期上涨,据同花顺数据显示,绿城上半年的净利率是10.82%,同比去年同期下降2.28个百分点。

同时,随着一二线城市限价政策逐渐强化,房价上限和地价之间的利润逐渐降低,行业企业面临毛利率下滑,2021上半年,绿城的毛利率降至22%,同比下跌3.9个百分点。

报告期内,绿城再一次计提减值,其中非金融资产的减值亏损达1.55亿元,没有披露详细项目。此外,2017-2019年财报中,绿城合共计提减值54.23亿元。

连续4年的减值拨备,是分走利润的一部分疑似原因,部分小股东曾发起“减值分走利润”的质疑。

昨日收盘后,绿城股价表现不佳,报10.72港元,跌幅2.01%。

永续债利息分走6.5亿元股东利润

永续债分走一部分股东利润是事实。截至2021年6月30日,绿城中国的永续债余额为185.37亿元,其利息高达6.5亿元,占到归母净利润的比重达约27%。

业绩会上,执行总裁耿忠强表示,“随着可赎回日的到来,公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。在所有的永续债没有赎回之前,公司也暂不考虑新的发行。”

半年报显示,上半年公司的净负债率升高11个百分点,达75.2%,但仍在监管绿档。另外,处于黄档的资产负债率指标也有小幅上升。

净负债升高的一部分原因来自于上涨的有息负债,上半年有息负债增加7.3%至1279亿元;这之中一年内到期的借款301亿元,较去年年底减少24亿元,占有息负债比例也有相应减少。

关于上升的债务压力,管理层表示,“三个指标还是比较可控的,监管层要求2023年进入绿档,争取提前进入”。

面对当前房地产行业调控的总体形势,绿城主席张亚东认为目前行业最大的特点就是分化,具体表现在城市、产品、企业、资源的分化,在这样的格局中,张亚东认为这为绿城创造了机遇。

总体上,可以明显感受到绿城当下对于规模的渴求,张亚东在业绩会作结束发言时提出,绿城要增加在整个市场的份额,“到2021年,我们预计能占到全行业17万亿的2%的份额,我们未来希望在份额上还有所增加,希望未来在利润和营收上实现更大的增长。

2018年期间,绿城占比全行业的份额约1%。在行业分化的时机,三年时间规模翻倍,企业的利润增长和财务健康能否跟上相应的节奏,需要被持续关注。

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