财报一氪 ｜ 投销比超过40% 那个继续“踩线冲规模”的绿城
制图：未来可栖
8月25日，绿城中国（3900.HK）发布2021年中期业绩。当期合同销售额同比大涨88%，取得1717亿元的跨越式成绩，并已完成今年目标近七成。在行业“逆风期”，绿城冲规模成果显著。
上半年，绿城在收入、归股净利等指标上取得了不同程度的增幅。收入与去年上半年比较增长51.2%至361亿元；股东应占利润同比增幅达15.4%，对应数字是24亿元。不过利润涨幅不及营收，绿城还是面临增收不增利的情况。
背靠央企中交集团后，企业在融资成本、现金等财务等层面表现出更明显的优势。总借贷加权平均利息成本同比下降60BP至4.6%；同期，银行存款及现金是一年内到期借款2倍，一定程度上有底气应对短期债务压力。
为完成企业主席兼执行董事张亚东在2019年提出的“战略2025”，绿城需要更快扩大规模，与之伴随的就是债务压力。截至今年6月30日，绿城中国仍踩中“三道红线”中的资产负债率指标，处于绿档的净负债率也陡增了11.4个百分点。
总的来说，绿城中国是目前政策强管控之下，为数不多的加杠杆冲规模企业。
销售额虚高 拿地销售比高达96%
房企TOP10 的名单中，销售排名上升的一小步，是具体数字表现的大幅增长。
根据中指研究院的房企上半年业绩榜单，绿城销售排名由2020全年的第十名，上升至第八名，超过第九名华润置地近百亿。
不过，中指榜单披露，这之中的权益销售业绩仅有712亿元，也就是1717亿元的销售额，属于绿城自己的只有41%。并且企业销售权益比重已经连续两年走低，相较2020年下降14.6个百分点。
另外，计入销售额的还有以绿城品牌销售的代建管理项目，这块的合同销售金额约348亿元。
助力企业销售排名上升的水分，越来越多了，这与销售额增长是企业战略的“硬指标”有关。绿城的“战略2025”计划中，2020年销售目标是2500亿，2025年是3500亿。
从绿城抱团取暖的拿地方式也可以反映企业冲刺销售额的决心，通过招拍挂、收并购，绿城在北京、杭州、西安等一二线城市共取得67个项目。这之中持股比例小于等于50%的共23个项目，100%全资购入的仅有20个。
在规模增长的战略下，绿城上半年拿地成果很可观。财报显示，上半年权益拿地额达740.47亿元。
快节奏拿地，伴随的是风险。今年上半年，监管层要求房企买地金额不得超过同期销售额40%比例被重提，如果拿地、销售数字都按照中指院机构发布的权益值计算，绿城上半年的地销比高达96%；用权益拿地额与合同销售额比值计算，该指标也超过监管要求的40%红线。
在“三道红线”已经踩线一条的情况下，绿城上半年的地销比反映了一定程度的财务风险。管理层在业绩会上表示，下半年将找准窗口期拿地，“用小资金来拓展大货值”，并将从拿地到开盘的速度再进一步提高。将重点放在抓销售和回款来降低风险，争取早开盘、多推货，进一步做大销售额，降低整体的地货比。
净利率下跌 连续第五年计提减值损失
告别宋卫平时代的绿城，在逐步走入标准化时代。标准化，也是今年业绩会被管理层提到的词。将高品质产品加深标准化落地，主要就是靠快周转。
与此同时，“标准化”还包括提升公司的人均效能。在去年的业绩发布会就已被提出，管理层表示，要继续提高人均效能值。如果按营收计算，绿城在去年整体的人均效能同比下跌1.96%。
管理层在业绩会上提出，上半年从拿地到开工4个月、至开盘6.8个月、至股东投入回正12.3个月，至交付时间30.6个月，分别同比提速10%、8%、14%及6%。项目周转速度提高也带来回款率的提升，绿城上半年回款率达到95%，自投项目销售单价则同比微涨至2.82万元/平米。
此外，高周转所带来的营收、销售上涨，并没有使利润得到预期上涨，据同花顺数据显示，绿城上半年的净利率是10.82%，同比去年同期下降2.28个百分点。
同时，随着一二线城市限价政策逐渐强化，房价上限和地价之间的利润逐渐降低，行业企业面临毛利率下滑，2021上半年，绿城的毛利率降至22%，同比下跌3.9个百分点。
报告期内，绿城再一次计提减值，其中非金融资产的减值亏损达1.55亿元，没有披露详细项目。此外，2017-2019年财报中，绿城合共计提减值54.23亿元。
连续4年的减值拨备，是分走利润的一部分疑似原因，部分小股东曾发起“减值分走利润”的质疑。
昨日收盘后，绿城股价表现不佳，报10.72港元，跌幅2.01%。
永续债利息分走6.5亿元股东利润
永续债分走一部分股东利润是事实。截至2021年6月30日，绿城中国的永续债余额为185.37亿元，其利息高达6.5亿元，占到归母净利润的比重达约27%。
业绩会上，执行总裁耿忠强表示，“随着可赎回日的到来，公司将逐步对现有存量的永续债进行赎回。在所有的永续债没有赎回之前，公司也暂不考虑新的发行。”
半年报显示，上半年公司的净负债率升高11个百分点，达75.2%，但仍在监管绿档。另外，处于黄档的资产负债率指标也有小幅上升。
净负债升高的一部分原因来自于上涨的有息负债，上半年有息负债增加7.3%至1279亿元；这之中一年内到期的借款301亿元，较去年年底减少24亿元，占有息负债比例也有相应减少。
关于上升的债务压力，管理层表示，“三个指标还是比较可控的，监管层要求2023年进入绿档，争取提前进入”。
面对当前房地产行业调控的总体形势，绿城主席张亚东认为目前行业最大的特点就是分化，具体表现在城市、产品、企业、资源的分化，在这样的格局中，张亚东认为这为绿城创造了机遇。
总体上，可以明显感受到绿城当下对于规模的渴求，张亚东在业绩会作结束发言时提出，绿城要增加在整个市场的份额，“到2021年，我们预计能占到全行业17万亿的2%的份额，我们未来希望在份额上还有所增加，希望未来在利润和营收上实现更大的增长。
2018年期间，绿城占比全行业的份额约1%。在行业分化的时机，三年时间规模翻倍，企业的利润增长和财务健康能否跟上相应的节奏，需要被持续关注。