朱保全首次发布“百城千街”计划, “计量单位”要从项目变成街道

来源:36氪
发布时间:2021-10-22
关于万科物业的转型,朱保全留了一个悬念

10月22日,万科在上海举行2021年度业务交流会。万科集团合伙人、万物云CEO朱保全对物业行业收并购、万物云未来的发展策略发表看法。

对于目前物业行业PE高于地产主业表现,朱保全表示,一个高额的收益背后是非常严重的隐忧,“今天物业行业很火,买卖价格也很高,动辄几十亿、上百亿,但是这些钱某种意义上并没有流到业主(手里),是在股东之间进行”。

收并购带来的风险之一是,资本对赌之下,买家一定会跟卖家谈未来几年的经营对赌、利润对赌,对于卖家来说一定是赚钱最重要。导致物业在看不见的地方的投入有可能就会能省则省,但是这是对整个资产,最严重的践踏。

第二点,大家认为物业可能是现金流很好的一个行业,但中国物业行业在今年第一季度的平均物业费收缴率60%~70%,假设物业公司利润率是10%,没有收到的物业费将会形成负净现金流。“一个现金流好的行业,在规模大了之后,如果客户关系基础不够,将会遇到现金流危机,这是大家过去没有遇到的、但是在资本并购之下将会遇到的新问题。”

朱保全对媒体表示,很多地产老板曾说物业是“未来”,但当企业遇到危机时,先卖了“未来”。

万物云在空间板块的“三架马车”

万物云把物业版块一分为三:Space板块、Tech板块、grow板块。

在SPACE空间板块,万物云对未来在住宅、商业、政府物业寄予了完全不同的增长态度:

万科物业、万物梁行、万物云城的增速要分别达到:控制在30%以内、保持30%-60%、增速大于60%的发展。 

对于万科物业增速不超过30%,朱保全表示,“住宅是民生行业,不应该受资本催动,要静下心来,控制增速,万科要发挥“品质红利”,必须要做城市居民首选的住宅管家”。

 万科把万物梁行作为空间板块的唯一红利,其拥有设施管理服务优势,所以要让万物梁行发挥唯一性的红利,做企业的首选物业管家,保持40%~60%增长。

 城市物业板块,涉及到政府的城管系统,城建系统,水务系统,生态环保系统以及社区治理机构五大系统,这部分坚持领跑的决心,保持不低于60%的增速。

 在现场,朱保全首次发布“百城千街”计划的“街道战略”,接下来的发展方向会聚焦在中国少于100个城市的1000条街道,“过去四年里,万科已经“悄悄的”积攒了288条街道,我们的市场占有率在街道里的浓度超过25%,未来将打造1000条这样的街道,以后在万物云的计量单位可能不再是一个个项目,而是一条条街道 “。

 在科技板块,万科物业在武汉打造了中国第一个物业数字运营中心,朱保全分享一张现场工作照片,并表示万科物业20%的流程是通过远程完成。未来希望有更多的流程通过远程完成,“因为如果想实现人工智能,前一步就是要先实现远程。”

 朱保全在成长转型的发展计划留了一个悬念,在未来几年,万科物业将做出一个非常重要的转型,就是以客户为单位,要去服务客户的更多方面。“物业管理一般是一个以建筑物为单位的、以城市为单位的一项业务,但是设施管理是一个以客户为单位”,基于客户需求的内容板块,将是未来打造的核心内容,这些内容将留到明年分享。

 万科A半年报中的财务数据显示,2021年上半年,万物云实现营业收入103.8亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55.0%;商业物业及设施服务31.6亿元,占比30.4%;智慧城市服务6.3亿元,占比6.1%;社区生活服务收入5.6亿元,占比5.4%;万物成长收入3.2亿元,占比3.1%。

 在交流会现场,朱保全表示,预计万物云在2021全年的收入达250亿元。

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