泰山崩于前 谁能面不改色:地产美元债年终盘点 | 原创

来源:36氪
发布时间:2021-12-31
过去一年,受地产美元债拖累,75只公募QDII债券基金有65只亏损。

2021年,由于房地产行业此起彼伏的信用违约,地产美元债的发行人及投资者都备受煎熬。

从一级市场发行情况看,地产美元债上半年受制于行业融资监管,发行同比小幅下降24亿美元,下半年受制于房企风险逐渐外露,发行同比下降150亿美元。

从二级市场债券价格指数波动看,截至12月17日,受地产美元债拖累,高收益级中资美元债年回报率为-24.52%,到期收益率大幅上行1287BP,广泛计入了违约风险,也进一步加剧了房企在美元债市场再融资的成本压力和发行难度。同期,高收益级美国美元债回报率为4.52%,这意味着同等信用评级对比下,美国违约风险较高的公司仍能借到相对便宜的钱。

高收益中资美元债到期收益率走势 来源:Bloomberg,平安证券研究所

从公募QDII(合格境内机构投资者)债券基金表现看:Wind数据显示,2021年以来截至12月22日,75只公募QDII债基平均收益率为-7.09%,共有65只基金出现亏损,占总数的86.7%,只有10只基金成功回避了地产美元债的大幅回撤。

结构上,中资美元债两极分化明显。其中,投资级中资美元债到期收益率处于2011年以来13.7%分位数,高收益级中资美元债到期收益率处于2011年以来99%分位数。在信用风险冲击下,投资级和高收益级呈现出极端的分化状态。

「泰山崩于前而面不改色」

36氪综合Wind及Bloomberg统计数据发现,自2021年初至12月28日,现有367只中资地产美元债中,仅有38只美元债价格实现了持平或正增长,其余全部下跌。

民营房企的美元债成为重灾区。年初至今跌幅在50%以上地产美元债的发行企业共27家,均为民营企业。而中国恒大、蓝光发展、中国奥园、当代置业、佳兆业等公司债券跌幅较高,并出现债务违约。也有部分民营企业的美元债跌幅在10%以下,如龙湖、旭辉等21家公司。

跌幅最高为新力控股于2022年6月18日到期应付的一笔债券,年变动为-91.73%。就在上周,新力控股集团确认,拖欠偿还2021年债券的本金及最后一期利息,该本息于2021年10月18日到期应付。与此同时,上述逾期已导致该公司2022年1月债券及2022年6月债券发生交叉违约。 

此次统计中,可以看出国有企业或国资背景的地产美元债受冲击较小。万科美元债中,年初至今的个券最高跌幅为4.53%;保利美元债里,年初至今个券最高跌幅为3.75%。中国金茂、中国海外发展等国有企业的美元债年跌幅在3%-15%之间。

「泰山崩于前而面不改色」,可以用来形成港资地产债的整体表现。29家港资房企发行的美元债总体波动较小,其中长江实业、瑞安不动产、新世界发展等美元债的年跌幅在1%至6%左右。

「解铃还须系铃人」 

安信证券分析,2021 年以来的地产美元债市场波动可分为三轮。第一轮为5 月底之前,市场整体稳定,部分房企受华夏幸福违约影响估值波动较大,蓝光、建业、融信等美元债到期收益率中位数明显上行。

第二轮为6 月初至9 月上旬,地产美元债市场出现分化,高收益级指数断崖式下跌,截至9 月中已经较5 月末大幅下跌14.2%,投资级指数则震荡上行。本轮约7 成样本房企美元债价格下跌,荣盛、新力等房企美元债到期收益率上行均在10%以上。

第三轮为9 月中至今,风险冲击不断,高收益级指数继续下跌,恐慌情绪向投资级指数蔓延,投资级指数截至当前已较9月中下跌5.7%。本轮地产美元债跌幅明显大于前两轮,且范围更广,过半房企收益率上行超10%,中南、奥园、荣盛等美元债收益率上行超50%。 

情况仍不容乐观。据华泰证券张继强团队统计,今年前11个月,地产类美元债违约规模已经超过了30亿美元,若考虑到2022年还有540亿美元(其后逐年递减)美元债到期的现实,在地产融资的政策未出现明显改观下,房企美元债违约的风险依然严峻。

平安证券固定收益研究团队认为,地产行业难以看到长期的基本面利好,预计政策推动高收益美元债形成新的、高于本轮风波以前的稳态收益率中枢,这个过程或在22年下半年实现

参考历史极端行情,在2008年全球金融海啸、2020年新冠疫情全球大流行期间,中资地产美元债都曾深跌,也都被后来的反弹行情证实为「黄金坑」。与以上两次行情不同的是,本次地产美元债整体下挫是单边信用违约风险上升的结果,而非全球美元流动性锐减或避险资产配置需求陡然上升所导致的。

「解铃还须系铃人」,地产美元债2022年的走向,仍需地产行业风险自我化解与出清。

本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:未来可栖,36氪经授权发布。

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