中海地产谈并购：上半年筛选近500个项目 ｜ 财报时氪

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8月24日，中国海外发展（0688.HK）披露2022年上半年财报，实现销售额1385亿元。跃升为行业第四名。

作为中国存续时间最长的房企，中海曾经穿越1997年亚洲金融风暴、2008年全球金融风暴两次危机。过去半年，从投资策略、业绩数据来看，中海的表现都属于「逆周期增长」。

近十年来，中海都因销售额增速低于同行被质疑「过于保守」、「规模掉队」，销售排名长期徘徊在TOP5之外。2017年，公司销售额达2320亿元，同比增长10.2%，该增速是当年所有千亿房企最低值，同年，龙湖、融创的销售额增速分别是77%、140%。

2022上半年，公司毛利率23.5%，虽然低于去年28.5%表现，但相比同行依然属于较高水平。业绩会上，中国海外发展执行董事郭光辉表示，「去年下半年买的地，今年陆续开盘，这些土地的整体回报率水平都达到了预期。还未结算的销售毛利率和上半年销售毛利率水平相比，基本相当。」

拿地投资方面，中海一改稳健动作，在土地市场大举买入。2021年9月，公司单月拿地超500亿元，超过2021年上半年总拿地额。2022上半年，中海新增购地金额531亿元，对应的货值为1082亿元，相当于同一时期合同销售额的38%。

在三道红线指标上，中海目前仍保持较低的债务水平。资产负债率54.58%，净负债率38.96%，现金短债比2.41倍。标普预计，2022年末，中国海外发展以债务对EBITDA比率衡量的杠杆率，应该会从2022年6月末的4.0倍高峰回落。随着更多预售楼盘完工交付，下半年的结转收入也将回升。因此，公司能够通过加强购地的审慎性，来应对杠杆率的暂时上升。

收并购层面，中海强调「三个主流」原则，即主流城市、主流地段、主流产品。中海管理层在2022年半年业绩会上透露，到目前为止，公司筛选了400-500个项目，基本每周、每两周都会在集团层面推进研判。但目前符合「三个主流」的项目相对较少。 

中海对于收并购的态度相对谨慎，颜建国表示，「中海上半年新增土地储备，来自公开市场的比例更大。无论是公开市场买地还是并购，好项目是唯一的标准。」同时强调，将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。

2022年2月15日，中海地产获得国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款，与农业银行在北京签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议。 

即使谨慎原则在先，2022上半年中海的收购金额也超过100亿元。在1月、3月，中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购，成为项目最大股东；同期，中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。标普预计，中国海外发展的土地收购将保持活跃。

 资深作者 ｜ 宋虹姗