旭辉林中：合作项目不做超额担保和兜底 ｜ 财报时氪

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进入2022年以来，旭辉控股（00884.HK）的最大经营风险，被市场认为是来自外部的合作开发商。

3月，旭辉控股发布2021年财报前夕，瑞银发布报告指出，公司的四百多个项目公司，80%非全资拥有，随着合作方债务风险加大，旭辉的表外债务规模为600亿－900亿元，或投入100亿－570亿元接盘股权。

8月30日，旭辉控股2022年中期业绩会上，合作风险问题再次成为投资者关注的焦点。旭辉控股董事局主席林中强调，「我们在合作项目上不做超额担保和兜底，这是规避合作风险的最重要基础，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。」

中报显示，截至2022年6月30日，旭辉控股担保的合联营公司的负债是123.87亿元，较2021年12月31日的157.87亿元有所下降。

此前瑞银的报告指出，旭辉非全资项目中，旭辉、其他民企、国企+港企、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%和6%。

今年的中期业绩会上，管理层强调，经过集团的排查，涉及债务违约的合作方的项目，总量可控，占总体项目的比例仅个位数。按货值算的话，占总未售货值的比例也只是个位数。

林中表示，「过去一年多时间，旭辉对合作方主动分类管理合作方，即使按照最极端情况考虑，下半年的支付敞口预计只有五点几个亿。」

此外，林中还提出，企业主体出险和项目出险并不等同。可能集团违约了但是合作项目还处于正常销售过程。另外，旭辉目前新增加的合作方主要是地方国企和战略合作伙伴，合作方的风险影响在逐渐减小。

未来可以通过持续销售来补充现金流和开发资金。目前项目监管账户的金额超过50亿，完全可以覆盖下半年的主要事项开支，确保工程正常推进，确保总体合作风险可控，不影响公司的正常经营。

回顾2022年中期业绩会，「二次创业」、「缩表」、「财务纪律」成为旭辉管理层的关键词。今年3月的年度业绩会上，林中认为「现在只不过是冬天，不是末日。」而中期业绩会上，他多次用「深刻」来形容2022上半年的房地产市场。

据披露，截至2022年6月30日，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为67.7%、78.5%和1.62倍，「三道红线」维持绿档。

中期业绩会现场，旭辉控股CFO杨欣强调，「公司下半年刚性到期债券已清零」。杨欣表示，「旭辉的债务结构依旧保持合理水平，短债占比17%，一年内到期债务以银行类融资为主。平均融资成本较去年末继续下滑至4.9%。」

2022年中报显示，旭辉控股上半年合同销售额631.4亿元，同比下跌53. 6%；营收297.2亿元，同比下跌18.3%；归母净利润为18.2亿元，同比下跌45.6%。

不过，来自商业和物业的经营性收入达33.6亿元，同比增长52%。管理层也强调轻重并举、两条腿走路。在核心城市快速建立起项目集群的优势，聚焦投资10万平方米以上的大体量的Cmall项目，主动拓展符合标准的项目。

轻资产方面，旭辉商业会优选一、二线城市、旭辉商业已进驻的城市，重点拓展上海，主打中小体量的商业项目。

此外，在行业的冬天，旭辉也要啃下代建这块「硬骨头」。旭辉建管董事长陈东飙表示，「在内部团队我们经常强调，要把甲方的心态转成乙方心态。」

据了解，在代建方面，旭辉目前涉足与政府保持交楼相关的烂尾楼项目的合作。旭辉在2022年获取了29个代建项目。陈东彪表示，旭辉的血液当中的合作基因，是发展代建业务的优势之一。

 资深作者 ｜ 宋虹姗