红土深圳安居REIT连日上涨 原始权益人安居集团上半年亏损
保租房REIT持续上涨
9月1日,保租房REITs上市次日继续呈现上涨态势,红土深圳安居REIT开盘便一路上涨,截至上午10时30分,涨幅达5.67%。
值得注意的是,红土深圳安居REIT的原始权益人深圳市人才安居集团有限公司,刚在8月30日发布2022年半年度公司债券报告,其中提及,2022年上半年公司净利润为-5195.2万元,这也是自2016年末至今,深圳安居首度呈现净利润亏损。
公司方面解释称,亏损主要受两方面因素影响,一方面因公司主营业务呈持续亏损状态,2022年上半年公司执行免租减租政策,导致租金收入减少约5568万元;期间费用增长的影响使得当期营业利润进一步减少。另一方面,随着可用资金的减少,资金收益也下降较多。
此外,公告显示,截至2022年6月末,公司有息负债总额超过 566亿元,同比变动 88.83%,其中包括REITs 专项计划涉及的五年期以上负债21.77亿元。
据悉,深圳人才安居REIT入池资产为4个,共计1830套租赁住房,总租赁住房建筑面积13.47万平方米,单个资产可提供约200-600套房源,属于中小型租赁社区。除保障性租赁住房外,还配备商业及地下车库,主要面向的是新市民和青年人。
上市第一日,中金厦门安居REIT早盘小幅波动后触及涨停,华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT开盘涨停。此前36氪曾报道过,这三单公募REIT中,红土深圳安居REIT在认购阶段便以133.03倍的认购刷新已发行公募REITs认购纪录,有市场人士表示,保租房REITs备受追捧,与市场中面临优质资产荒不无关系。
REITs以底层资产稳定的租金分红吸引投资者。根据招募说明书披露,红土深圳保租房REIT和中金厦门保租房REIT预计2022年度将分别实现4.24%和4.33%的现金分派收益率。华夏北京保租房REIT则预计,2022年9月1日至2022年12月31日期间的现金分派率约为4.30%(年化)。
诸葛找房数据研究中心发布的《2022上半年重点50城租售比调查研究报告》显示,今年上半年,我国重点50城的租金回报率仅为1.95%。而较低的拿地成本推升了保租房REITs的现金分派率。
以中金厦门安居项目为例,该项目总估值12.14亿元,估值单价6114元/平方米,单位估价显著低于市场平均水平,租售比在6%以上。
作为北京及深圳两单保租房REITs的尽调和评估方,戴德梁行方面表示,总体而言,本次入池资产保障性属性明确、保障范围广泛,不仅覆盖了我国租赁住房保障体系基本面,同时还纳入了保租房的配套商业及地下车位,丰富了保租房REITs资产的业态。
在资产细节层面,首批保租房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及精装、普装不同保障标准的房源,包含了不同定位且运营成熟的保租房资产,为后续保租房REITs发行拓宽了思路。
作者 | 詹方歌