融创服务敲钟上市 行业增速第一的“密码”

11月19日，融创服务正式在香港联交所主板上市交易，股票代码为01516.HK，上市第一天盘中最高涨幅达22.76%，最终以14.14港元收盘。截至收盘，融创服务市值424.20亿港元，在物业板块中位居前三。

融创服务于今年8月6日正式递交招股书，10月26日通过聆讯。在11月18日早间发布上市公告后，其母公司融创中国的股价一度涨超4%。

截至2020年9月30日，融创服务的合约建筑面积为2.47亿平方米，在管建筑面积为1.16亿平方米。根据中国指数研究院统计，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、合约面积、收入及利润的平均年增长率计算）为94.1%，位列大型物业服务百强企业第一。

在今年计划分拆上市后，融创服务还吸引了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本作为基石投资者，上市发行价也按11.6港元/股的高估值进行定价，可以看出资本市场对于融创服务未来增长的信心。有行业投资者认为，融创服务具备千亿市值的潜力。

01 高增速与明星战投加持，有想象空间

2019年、2020年是物业服务企业集中上市大年。据统计，截至目前已经有超过35家物业公司完成上市，其中大型品牌房企的物业业务分拆上市成为市场关注的焦点。融创、碧桂园、恒大、保利、中海、世茂房地产纷纷公开宣布分拆计划。其中，碧桂园、保利、中海、世茂已经完成上市，并有良好的资本市场表现，融创等紧随其后的头部企业则被视为是市场留下的优质投资机会。

物业服务企业被看好，主要原因是品牌物业未来会有较大的市场空间和较快的增长速度。据克而瑞统计数据，2019年底，物管行业TOP10的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。物管行业集中度偏低，对于拥有规模房企背景的龙头公司来说，将更有优势。

再加上目前政策鼓励品牌物业外拓、接管大中城市的存量房产运营业务，物业服务行业被认为是大地产领域另一个万亿产业。

融创服务近几年在抓住市场趋势快速发展规模。2017年年底，融创服务持有的合约建筑面积为 5740万平方米，到今年6月30日已经增长到了2.321亿平方米，年复合增长率74.9%。在管建筑面积则在同一时间段从2000万平方米增至1.054亿平方米，年复合增长率94.5%，每年获得接近翻倍的增长速度。

业绩规模快速增长的同时，融创服务也保持着高质量的盈利能力提升。招股书显示，2017年—2019年三年间，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率59.5%；对应的净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7%。

疫情影响之下，物管行业犹如迎接大考，含金量及价值潜力愈加凸显。融创服务在严峻考验中反而迎来业绩集中爆发期，2020年上半年实现营收17.91亿元，实现利润2.51亿元，分别同比增长52.9%、367.6%。

快速而有质量的增长一直是融创集团的制胜秘诀，并因此获得贝恩、德银等国际国内投资者的青睐。在融创服务这块业务上，融创的特质被很好的进行了复刻，也因此获得了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等明星战投进入，成为基石投资者。

其中，IDG资本是首次在物管赛道下注，代表着对龙头品牌的未来持乐观预期。而腾讯投资则一直被创投圈认为是自带流量和资源的投资者，其对融创服务的投资，也是腾讯目前在物管行业最大的一笔基石投资。拥有数千万业主的融创服务和拥有上亿级流量及科技加持的腾讯结合，将会获得巨大的想象空间。

02 从基本盘外拓，未来增长可预见

目前物业服务市场上，最被看好的企业是“背靠大树”拥有开发基本盘的龙头公司。过去十年是地产开发业务增速最快的时期，龙头企业期间积累了大量的新开发项目，尚未进入到后期运维阶段，这也意味着这些开发对应的物管公司有大量的潜在增长尚未体现在报表中。

按照2019年的地产开发企业销售规模排名，融创中国5562亿元销售额、约3828.5万平方米合同销售面积在全行业位列第四。此外，据2020年融创中国中期业绩报告显示，截止业绩公告日，其拥有确权土地货值约80%位于高能级的一二线城市，这些开发增量为融创的物业业务奠定了良好的预期。

融创集团采取的是区域深耕策略，2019年在全国13个城市获得销售第一，有17个城市销售超百亿。其发展重心在四大城市圈和核心一二线城市，这也意味着融创服务所服务的业主具备更强的消费力与对美好生活的理解力，更懂得好服务的价值。融创服务的整体平均物业管理费约为3.03元/平方米/月，为行业内最高一档。

目前，融创集团旗下在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市，在强经济城市，融创服务拥有极高的市场占有率，并远超行业均值。良好的口碑和业主服务能力等因素都有利于融创服务在此基础上进行外拓业务，继续保持快速增长，确立规模化优势。

2019年11月，融创服务完成对成都环球世纪的整合；2020年5月，完成了对开元物业管理的收购；2020年8月，与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作，致力打造成江西省最大的公众物业集成服务商；2020年6月，与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备项目。

2020年6月底，融创服务显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。其中还包括大量的商业、写字楼、酒店、娱乐休闲综合体、会议会展、公共领域等非住宅业务，这也为融创服务接下来的多元化发展奠定了基础。

融创服务表示，未来会持续挖掘优质收并购机会，尤其是业务体量较大、管理业态丰富、区域竞争力较强、与公司业务互补性较强的标的公司，在依靠母公司的同时通过并购整合、与独立第三方展开战略合作等方式积极外拓，构建服务融创服务的子品牌，支持未来多品牌、多业态综合发展。

03 收入来源多样化，利润提升

从收入构成来看，融创服务的收入主要来源于三大业务，分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

其中社区增值服务录得重大增长，也得益于在核心城市中高端项目布局的策略。社区增值服务所得收入占总收入的百分比由2017年的6.0%上升至2019年的26.0%。目前，融创服务提供的增值服务内容包含资产管理、美居定制、到家服务、社区资源运营、文化旅游等。

得益于增值服务的开拓，及应用智能化管理工具提升管理效率并降低控制成本，融创服务的主要成本及费用占收入比逐年下降，物业管理毛利率相应逐年走高。2017年至2019年，融创服务的毛利率分别为21%、23%及25.5%，2020年上半年的毛利率继续上升至25.9%，净利润复合增长率则达到了52.2%。

融创服务还在科技应用方面进行不断投入。2020年9月融创服务完成对锋物科技的战略投资，未来将运用锋物科技独创的社区AI分析算法和成熟的工程化解决方案，以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台产品，优化融创服务现有IT架构，探索“5G+物业”新模式，结构化社区B端与C端的数据，推动服务标准化、管理数字化，探索行业创新模式。

融创服务不仅致力于解决需求痛点，还有着不断升级的标准以及完整的监管机制，更为难得的是通过动态质量管理来确保服务能够有效落地。包括神秘客暗访机制、三级巡检与自检机制、400中心的客户回访机制、以及对员工培训及实际作业考核激励机制等全方位的质量管理体系，确保融创物业服务始终保持高水平标准。

得益于业务链的整体提升和高品质服务，在中国指数研究院发布的“2019中国物业品质服务领先品牌企业”榜单中，融创服务高居三甲。客户满意度高达90分，远高于行业前十的85分平均水准。

融创服务还计划利用互联网和新技术，打造不断进化的智慧生长体系，及“线上+线下”的一站式服务平台，结合地产开发、文旅休闲、会议会展等业态，完成大服务生态，以居住启动美好生活。